超大型购物中心(Shopping Mall)发端于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据社会消费品总额的一半左右。但这种欧美成熟的业态进入中国以来，却一直面临着雷声大雨点小、只赚吆喝不赚钱的境遇。

然而，北京亦庄MALL等类似项目的停滞并没有击退开发商们在京建设大型购物中心的热潮，明年10月北京市中心西单商圈核心位置将再有一座MALL开业。

从郊区进军市中心，位于西单的MALL究竟前途如何？到底这么做是自讨苦吃还是独具慧眼呢？

面积缩水，拿什么吸引人气？

北京新奥西郡房地产开发有限公司是西单MALL的开发商，根据他们提供的数据，西单MALL的规划建筑面积是20万平方米，这个面积包括购物中心、高档酒店和甲级写字楼，真正的商业面积只有11.5万平方米。

不仅如此，西单MALL副总经理包柏德(Patrick Parsons)告诉记者：“实际上的购物面积只有五万多平方米，有50%的空间会被用来创造良好的购物环境。”

包柏德为未来的西单MALL带来这样的规划：多个主题广场的现场活动、国内罕见的六层直跨扶梯、美食文化广场汇聚各种佳肴、18厅数码影院的电影、四季水景植被环绕的空中花园……牺牲商业面积来营造购物环境，用娱乐餐饮功能聚集人气，他希望将来就算偶尔走过西单的街道的过路人，也会绕道去西单MALL里走这样一段路。

包柏德的这种想法是勇敢、浪漫还是疯狂？业内人士对此议论纷纷。更多专家认为，西单MALL斥巨资对购物环境进行投入主要是为了取悦和吸引对环境挑剔的国际品牌旗舰店入驻，并依靠它们带来更多消费能力强劲的消费者。

然而到时消费者买不买账，或者西单MALL的资金链会否在消费培育期出现断裂而无法支持如此的环境投入，则成为了其面临的最大风险。

寸土寸金，靠什么收回成本？

根据北京超视通商业顾问机构发布的《西单商圈的商业发展报告》，消费者在西单商圈的消费金额101元至310元占了70%，1000元以上只占4%。在谈到“为什么消费者会选择到西单商圈来购物时？”，大多数消费者表示，是冲着价格低、大众化和便捷的交通而来。

该机构总经理李沐天认为，这些数据集中表明了西单商圈目前档次较低。在西单这样寸土寸金的商业地带建造高档消费的MALL究竟前途如何？这个问题不尽关乎投资方的巨额投资能否得到回报，也关乎着西单商圈的未来发展。

开发商方面并不讳言西单MALL面临的挑战，但同时认为机遇将远远大于挑战。“我可以肯定投资回报会很好，现在西单、王府井的租金每五六年就要翻一倍。”包柏德说，“但是多久能收回投资，这个不太好说，8至10 年是合理的回报期。”

尽管如此，很多业内人士对于在市中心这种各方面商业成本都很高昂的地方建MALL感到不理解。“在MALL的起源地美国，大型购物中心普遍建在郊区，美国人逛MALL都是周末带上一家老小开车两个多小时去风景优美的郊外边游玩边

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