皇甫立志认为，商业地产公司存在盲目求大、求全这么一种倾向。很多商业地产公司认为，在一个城市的的市中心拿到一个地块，不做商业项目太亏了，不把商业项目做大更亏。所以自己自作主张搞了一个面积很大的项目，但是建好以后发往往发现没有商家入住，最后只好让项目大量闲置，而现在闲置的项目比比皆是。还有一些项目是招商招不出去，只好自己投入经营，那些本来做房地产项目的企业，到头来不得不变成商业运营商。
皇甫立志认为，第二个“死穴”是有的房地产商认为自己是专家，认为自己搞出的项目很受商家欢迎，实际上不是这样的。就像有一些项目搞起来之后，作为我们专业的眼光来看这个地方很可能只能做一个社区商业，或者说只能做一个大卖场加上少量的场外百货。而有些商业地产公司觉得这个地方可以做一个大型的购物中心，或者做一个大的项目。但是从专业的眼光看是不认同的。也就是说一些好的百货公司、好的购物公司不可能在这里经营。这个建筑本身本来适合做大卖场，但是最后变成了百货公司了。这样的情况就只有闲置，因为百货公司不是很容易做起来。
此外房地产商设计的商业项目很可能建完后不适合作为商业场所使用。房地产商觉得自己的项目位置非常好，从外观看也非常好，但是百货公司不敢进。就是说，项目设计不适合百货公司，百货公司有自己独特的外观和内部设计。按照店中店的建筑模式建不适合百货公司，如果说按照百货公司的商业设计来做，肯定有做大卖场的嫌疑，因为做大卖场要求封闭式的，统一设计、统一收款，统一出口。如果在商场设了一个很大的大堂，那我们做超市做不成，只能做百货，而这个商圈又不适合做百货，那么可能做死了。
皇甫立志说，商业地产的第四个“死穴”是，还有一些商业地产公司盲目的追求资金回收，现在很多项目这样运作把商铺分割卖出去，然后再找大的百货公司进入，靠百货公司交的租金拿过来去返给业主。这种形式在国内现在比较多，也比较普遍。但是这个前提一定要建立在商业规划非常好，商业建筑布局非常合理之上，而且开发公司一定非常有实力。
“但是现在这种形式在省内失败的也很多。很多项目在运作的过程中间它的主力百货公司换了好几次，有的在经营过程中间就搞砸了，经营失败了，那么给中小投资者承诺的8%以上的投资回报率不能实现。甚至我听说国内已经出现了，一个项目房地产商人去楼空，因为兑现不了8%的投资回报，否则这些中小投资者要给他算帐的。这样的话这个地产公司肯定要垮，成了一个很大的隐患。”皇甫立志说。
对皇甫立志点到的这些“死穴”，在地产界浸淫多年的丁盟深有体会。他认为，从开发商转向商业地产，摆正心态最为重要。
“因为商业和地产其实是两个行业，当然是有关联的两个行业。也就是说商业，我个人感觉是一个竞争进入白热化，不断升级换代的非常成熟的、多样化的行业，而地产行业则是一个新兴而高速增长的行业。所以我们应该明白‘商业和地产开发’先后的顺序。刚才说了，如果定位是商业为核心，那么商业方面未来的业态首先要以达到未来的商业目标为前提进行设计，一定要以商业的眼光介入这个项目。像大商这种合作伙伴，他们对商业地产很熟悉，能以消费者的要求为地产开发提供的制约条件，我们则可根据这些条件先规划、先招商，然后逐渐的建设。”丁盟谈起开发商业地产来颇有心得。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页 |
