| 大型零售商业选址策略分析 |
| 编辑：广州店家 教程来源：开店研究小组 关注： 更新时间：2007-12-7 联系我们 进入论坛 |
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持适当的长度，通常在60米以上。
(4)交通状况:交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证商业建成以后，有充足的客源。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，并对人流、车流数量采集适量样本数据作为分析参考。
3.市场因素。
(1)竞争状况。一个地区零售行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的零售企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的零售企业，这类竞争有时起互补作用，对零售企业是有利的。在选择零售商业经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得在投资前认真研究和考虑的。
(2)规模和外观。零售商业位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。
4.经济成本。
(1)土地价格或建筑物租金：地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且零售商业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在成长优势的位置。
(2)货源的供应及价格水平：零售商业经营经常须大量商品货物的供应，如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通，会影响零售商业的发展和声誉，如从远距离地区供应无疑会增加成本，影响企业经营。
(3)劳动力供应状况及工资成本高低：零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员，包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对零售商业经营尤为重要，这关系到整个商业集团的服务水平和管理成本，以及向其他地区的拓展问题。
三、大型零售商业公司选址模型与分析方法：
为科学准确的选择零售商业地址，当今零售行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型，作为选址的辅助参考。
大型零售商业选址重点是确定商圈辐射范围和商圈内商业饱和程度的过程。因此我们在此重点介绍对确定商圈辐射范围的——哈夫模型以及确定商圈内商业饱和程度的——饱和度测量法。
1.哈夫(huff’s model)商业项目商圈模型。
(1)模型介绍。哈夫模型是以商业设施的面积直接反映商业中心的最终市场表现，以最终结果为导向反映商业设施的综合吸引力。
(2)模型的使用。模型应用中，在其确定商业中心的吸引力时做了以下假设：
假设一个商场j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,…n),与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率Pij,Pij公式如下所示：
式中：Sj:表示该商场的面积，面积越大表示业态和组合越丰富，魅力指数越大。
T ij：表示阻力，以消费者从地上一页 [1] [2] [3] 下一页 |
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