专家联席会

　　李卫华（江苏省商业管理干部学院现代流通研究所副所长，连锁经营实训中心主任）

　　詹永珞（南京永珞咨询服务行总经理）

　　吴德云（深圳市富智商业管理顾问有限公司董事总经理、首席顾问）

　　房租升高不是病

　　近期，杭州传出一则消息：继4月份上海良友金伴便利连锁品牌在杭州的9家门店全线撤出杭州，可的便利、喜士多、每日、联华快客等便利店也在悄然收缩“战线”。促使几家做出近乎相同决定的主要原因是，杭州的商铺租金上涨过快，使得便利店难以支撑。

　　同为零售业，国内的药店也日益体验到像杭州那些便利店一样的压力：初期靠大规模租房开店起步，在房价的一路上涨中，许多门店的租约陆续到期，续租时房东却要求租金全面上涨，这无疑将大大增加连锁药店的成本投入。有人举例说，一家日销万元的药店，其中的8%—10%被房租吃掉了，按毛利润来计算，这个比例会升至30%—60%，“房租上涨的直接后果就是利润的萎缩、甚至消失，药店基本上都是在为房东打工。”

　　李卫华：租金上涨是零售业面临的普遍问题，尤其是现代零售业大概是在10年前起步的。按照十年一租或五年一租的周期，近两年正是租约到期的高峰，所以续租压力很大。再加上竞争对手的恶意收购，要想压低房租没有什么好的办法，最多是和房东谈长远，如果其频繁更换承租人的话，经营风险较大，一旦搞不好闲置下来，损失的还是房东。

　　我们曾经操作过一家商场，由于地势较好，年租金800万，商场运作得不错，两年后房东狮子大张口，要求房租涨到1400万，我们无奈之下只能选择撤出，结果该物业从2003年一直闲置至今，算一下，房东的损失是多少？过度提高房租是一种两败俱伤的行为，所以还是需要谈远景利益，长远合作。

　　吴德云：租金上涨对于国内药品零售业的发展不会有太大影响，就像大米或者面粉提价了，人还是要吃。只不过，相关企业在开新店的投资决策会变得更加谨慎。

　　至于连锁药店如何才能将因租金上涨导致的损失减至最小，我认为：一、可以在签约时将租期放大，比如十年、十五年；二是整体考虑连锁网点建设，对于无法承担租金的店完全可以放弃。

　　詹永珞：房租上涨是必然的，因为药店租房是和其他零售商在争夺，譬如银行、服装店、餐饮店等等。

　　通常情况下，房租是开店的必备条件，一般来说要想规避比较难，要么是自己的房子，要么是租期比较长。从经营的层面讲可以引进产品，出租柜台，这种做法有的是不可以公开的，但是许多门店却都在这样做。特别是商业中心的门店，因为供应商也看好这样的地方。出租柜台就相当于厂家设置一个形象展示柜或派驻自身的促销员，双方一般都签署有协议。

　　成败不以房租论

　　物业租金的不断上涨使得零售企业的选址变得愈加重要，一般而言，其需要做详细的商圈综合评定，测算单店保本点和整体保本点。而商圈的发展是有规律的，选址就是一种与房东、与对手的博弈，看谁的判断符合未来的商业成长。在此基础上，我们应该认识到：高房租，不一定不能盈利；低房租，不一定能赚钱。

　　詹永珞：门店费用的大小顺序基

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