浅谈商业地产项目的规划和设计方法
　　——北京中海首佳商业设计公司商业规划师 James Heinritz「美」
　　中国的消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求。那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。
　　那么中国的开发商都做些什么呢？一般来说，他们不仅会根据风俗习惯，一定的标准规范进行设计，也会参照西方的模式，有时候他们也会照搬西方的一些设计模式。但是没有一种固定的模式。因为在美国适用的模式在其他的地方就不一定适用。欧洲人，中东人和亚洲人都有其独特的文化理念并且将美国的设计理念加以改进融入到他们当地的环境中。中国人也是如此，所需要的是一种适合中国的模式，将中国当地的特色与西方成功的模式都融入进去。
　　在中国有许多按上述方式进行运作的例子。上海新天地就是其中的一个成功的例子，将传统上海风格的“石库门”房间改造成优雅的饭店，艺术长廊，商店，俱乐部和娱乐等场所的组合，这些设计都是将西方设计的理念应用到当地的环境中。
　　无论购物中心地处何方，都需要应用成功的设计和规划理念。购物中心的特殊环境对每个步骤都有着严格的要求，所有的步骤对于整个项目的成功都起着非常重要的作用。随着中国市场经济体制的出现，随着受过良好教育的消费者的增加，所有步骤中的知识含量变得非常重要。
　　对一般概念做出定义并且选择一个合适的地点。由于中国城市规划的独特方式，这些决议不仅是由开发商提出，而且通过当地的政府提出。有时允许开发商有些微小的调整和改动，但是这只有在开发商的最初提出的理念不能通过时。 
　　对市场进行分析，适合何种类型的商店？如何发展？在这样的地点建立是否可行？在西方，这个过程是步骤1的主要部分，在中国，往往是在项目进行到后期才考虑到这个问题。开发商在项目的进行过程中往往会认为他们会建成一流的购物中心满足国际一流品牌的需要。然后根据此目标推进整个项目的进行，直到他们发现那些一流的国际品牌根本没有要打入中国市场的计划或者投资者并不认为在这适合投资。 
　　中国的另一个特点是人口流动的加快。如何给中国的平均消费者做个定义？大量的人群从农村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情况会发生相应的变化，开发商需要做出预测使该项目能够满足这些变化的需要。怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？
　　这些都要通过对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。在中国，一般不能够提供可靠的统计和定量报告。多数时候数据是不完整的，过期的或者是不可利用的。在这种情况下，聘请专业商业规划设计公司介入项目是比较明智的选择。他们需要从商业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。
　　对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。西方开

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